“Observer menjadi pengumpul dana, memanage property yang Observer beli kemudian mendistribusikan keuntunganya”
Masih membicarakan mengenai pembelian property sebagai investasi seperti yang pernah kita bahas di artikel sebelumnya The Next Big Step, kali ini saya ingin mengajak Observer untuk membahas tentang Property Management nih Observer.
Kalau pada artikel sebelumnya, saya sudah menyajikan analisa KPR 1 blok Alesha yang bisa tertutup dengan 36 kamar hotel atau 42 kamar kost, maka di artikel ini saya ingin memberikan ide financing lain, yaitu apa yang biasa dikenal orang dengan Property Management.
Property Management ini intinya adalah Observer menjadi pengumpul dana, me-manage property yang Observer beli kemudian mendistribusikan keuntunganya. Apakah hal ini terdengar challenging? Membuat Observer berpikir “that’s out of my league?” Sebelum Observer berkecil hati dan mundur teratur, nih ada beberapa tips untuk memulai bisnis Property Management.
1. Observer harus sudah (belum) kaya untuk berinvestasi dan memulai usaha di bidang property
Banyak orang berpikir bahwa mereka harus memiliki uang dalam jumlah banyak untuk memulai bisnis property. Secara konservatif, kalau Observer ingin membeli property, paling tidak, observer harus memiliki uang muka untuk KPR Bank. Contoh, kalau Observer ingin membeli Alesha seharga Rp. 10 milliar, maka, paling tidak Observer harus memiliki dana sebesar Rp. 2 milliar untuk uang muka. Bukan uang yang sedikit terutama bila Observer sendiri baru memulai usaha. Nah, alternatifnya, buatlah partnership dengan beberapa orang, sehingga memungkinkan dana yang Observer keluarkan adalah sesuai dengan budget Observer atau bahkan nol. Cara partnership ini bahkan memungkin Observer untuk memiliki beberapa property dengan kepemilikan yang minor sehingga resiko Observer dapat tersebar dan tidak tertumpuk di satu property. Dengan kata lain, apabila Observer memiliki dana sebesar Rp. 2 milliar, alih-alih disimpan di satu property sehingga semua resiko tersimpan disana, dengan sistem partnership, Observer bisa berinvestasi di tiga atau bahkan empat property yang berbeda sehingga resiko apabila satu property belum menghasilkan, yang lain ada kemungkinan perform lebih baik.
Tantangannya? Tentu saja menemukan investor yang bersedia terutama pada kali pertama. Dalam kasus saya, kebetulan, kesempatan ini bagai jatuh ke pangkuan tanpa usaha. Suatu saat, beberapa mantan bos saya sedang mencari alternative investasi dan memang mereka berminat untuk berinvestasi property. Saya yang kebetulan sedang mencari alternatif pekerjaan saat itu, menerima dengan tangan terbuka. Jadilah kami membangun partnership untuk membeli kemudian menyewakan apartemen. Jadi coba buka mata anda, mungkin ada orang-orang disekeliling anda yang sudah mengetahui kinerja anda yang berminat karena sebenarnya cukup banyak orang yang berminat untuk berinvestasi property, tetapi terkendala requirement dana awal yang cukup besar.
2. Observer harus memulai dari deal kecil karena deal besar terlalu beresiko
Ada pendapat yang mengatakan, investasi saja yang kecil dulu supaya resiko tidak terlalu besar. Tergantung dari sisi pandang mana resiko itu dilihat. Ada beberapa sisi pandang yang berbeda yang menguntungkan bagi investasi yang lebih besar sehingga terlihat, investasi dengan jumlah besar belum tentu lebih beresiko.
Pertama, kalau Observer berinvestasi pada single-family housing lalu berharap rumah tersebut dapat disewa sehingga anda bisa mendapat penerimaan sewa, maka sebenarnya, Observer memiliki resiko 100%. Kalau rumah itu gagal disewa atau tidak ada yang berminat menyewa, maka, investasi Observer harus menutup keseluruhan cicilan KPR / KPA Observer dari kantung Observer sendiri. Bayangkan kalau Observer memiliki rumah kost seperti yang ditawarkan oleh Alesha. Walaupun kamar tidak penuh, paling tidak sebagian KPR Observer sudah tertutupi.
Kedua, apabila Observer memiliki bangunan komersial seperti hotel atau rumah kost, Observer memiliki andil dalam penentuan nilai dari property tersebut. Maksudnya, kalau Observer memiliki rumah untuk disewakan, maka nilai property tersebut benar-benar tergantung pasar. Tetapi, kalau property tersebut sudah disulap menjadi hotel atau rumah kost, maka cash flow yang dihasilkan dari usaha tersebut akan menentukan juga nilai property observer.
3. Beberapa orang memang memiliki Midas Touch
There’s no such thing as luck, kan yah? Misalnya, ada sebuah tanah kosong di tengah perkotaan seluas 10,000 m2, bersebelahan dengan sebuah mall. Orang yang berbeda akan melihat tanah tersebut dengan peruntukan yang berbeda. Misalnya, ada yang tertarik membuat perumahan, perkantoran, ruko, apartemen dan lain-lain. Nah, sekarang apakah yang akan membedakan hasil antara perkantoran dengan perumahan misalnya? Analisa dan logika yang sebenarnya akan membedakan hasil antara alternatif-alternatif yang berbeda-beda tersebut.
Logikanya, apakah perumahan yang diletakan ditengah-tengah kemacetan dan kesibukan sebuah mall akan laku? Logikanya, kebanyakan orang akan menghindari tinggal di jalan yang sibuk dan macet yang mengakibatkan ketidaknyamanan dan kurangnya tingkat keamanan. Begitu juga dengan ruko. Apabila sudah berhadapan dengan mall besar yang sibuk, apakah membuka ruko di sebelahnya akan masuk akal?
Nah, ternyata kalau kita jeli, ada alternatif lain untuk memulai bisnis property selain cara konvensional dengan hard cash atau KPR. Ketiga alternative (hard cash, KPR dan property management) ini memiliki kelebihan dan kelemahan masing-masing yang harus Observer pertimbangan dan sesuaikan dengan kemampuan dan tujuan investasi Observer. Satu kesamaannya, memang segala usaha harus dimulai dengan tekad dan kerja keras ya Observer. Bukan warisan atau luck. Semoga terinspirasi dan bisa memulai investasi di Alesha.
