Akhir minggu lalu, saya bertemu dengan seorang teman yang sedang mencari hunian di daerah Jakarta dan sekitarnya. Saya pun sempat menyampaikan tentang Caelus, cluster terbaru dari BSD City yang sudah beberapa lama memang saya perhatikan karena pertama, saya merasa BSD City ini lokasi dengan sejuta potensial dan kedua, tentu saja karena fasilitas Caelus sendiri yang menurut saya worth every penny.
Waktu saya sampaikan mengenai Caelus, teman saya ini sempat mengerenyit. Tentu saja awal kebimbangannya ini karena harga Caelus yang dianggapnya cukup mahal. Saat ini Caelus ditawarkan mulai harga Rp. 3 M dengan luas tanah sebesar 112 m2 atau setara dengan Rp.26,785,000/meter. Wiih! Angka yang fantastis ya? Tapi, coba deh, kita lihat dari sisi pandang yang lain. Observer pernah mendengar tentang Value Investing?
Gampangnya, Value Investing ini adalah apabila Observer mengetahui nilai sebenarnya dari suatu asset yang ingin Observer beli atau investasikan, maka pada akhirnya, Observer akan dapat menghemat uang banyak.
Warren Buffet, investor legendaris dan salah satu orang terkaya dunia, dalam seminarnya di tahun 1984 di Columbia University di New York City, memaparkan kinerja investasi dari tujuh investor saham penganut value investing, termasuk dirinya sendiri yang menunjukkan keberhasilan investor-investor ini meraup keuntungan yang secara signifikan berada di atas rata-rata. Menurut Buffet, ketujuh investor tersebut memiliki gaya investasi yang berbeda-beda bahkan memilih saham yang berbeda-beda. Tapi, menurut Buffet, ketujuh investor ini hanya membeli saham yang bagus yang setelah dihitung dengan hati-hati memiliki nilai yang jauh lebih tinggi dibanding harga belinya. Itu lah konsep dasar dari value investing: memisahkan antara price dan value.
Dalam kasus investasi properti, faktor yang mempengaruhi wealth atau nilai kekayaan adalah kenaikan harga atau price appreciation.
Ketika mengetahui harga Caelus, teman saya berfikir bahwa dengan harga yang sama, dia masih bisa mendapatkan rumah dengan luas kurang lebih 200 m2 di daerah Cilandak, Jakarta Selatan.
Akhirnya, kita mengurai beberapa fakta. Kebetulan, saya berinvestasi property di daerah yang berdekatan, yaitu di daerah perumahan di belakang Cilandak Town Square yang saya beli dan renovasi di tahun 2013. Luas tanah sebesar 287 m2 dan total yang dibayarkan untuk pembelian tanah dan renovasi adalah sebesar Rp. 2,550,000,000. Keuntungan memiliki rumah di daerah ini adalah, akses atau lokasi yang gampang dicapai dari beberapa titik jalan utama seperti jalan TB Simatupang, Terogong bahkan Fatmawati. Tetapi, harus diakui, dengan harga tersebut rumah yang dimaksud berada di jalan kecil berkapasitas 1 mobil. Ketika di awal saya mengambil asset itu, pertimbangannya, saya merasa asset tersebut mudah untuk disewakan karena banyak perkantoran baru di jalan TB Simatupang.
Memang betul, saya kemudian mendapatkan sewa sebesar Rp. 90,000,000 / tahun untuk rumah tersebut. Tetapi saya juga cukup terkejut ketika beberapa bulan lalu, dikarenakan keperluan akan dana segar, saya berusaha menjual rumah tersebut dan sang broker pun menyampaikan bahwa saya bisa membuka harga di Rp. 3,5M tetapi, secara realistis, menurut broker saya itu, harga pasaran rumah tersebut adalah sekitar Rp. 3.2M. Jangan lupa, dari uang yang saya terima sebesar Rp. 3.2 M itu, saya masih harus membayar jasa broker sebesar 2.5% dan PPh sebesar 2.5% ya. Nah, berarti net yang saya terima hanya sekitar Rp. 3,040,000,000 atau setara dengan kenaikan sebanyak 19% dari nilai investasi awal.
Bandingkan dengan data BSD City berikut ini:
Dari data diatas, Observer bisa melihat bahwa, properti saya di Cilandak, tidak akan pernah mengalami kenaikan harga hingga 50% per tahun karena sifat marketnya yang sudah mature. Jadi, tanah saya kalaupun terapriesiasi, kenaikannya tidak akan setinggi BSD City. Bandingkan dengan BSD City yang masih berpotensi untuk berkembang karena masih ada kurang leboh 3,000 hektar bagian dari BSD City yang belum dikembangkan. Jadi, investasi awal teman saya senilai Rp. 3M itu bisa berpotensi menjadi senilai dengan Rp. 15M dalam sepuluh tahun ke depan.
Teman saya pun langsung meraih telepon genggamnya. Ngapain? Saya tanya.
“Ngehubungin orang marketing Caelus, lah. Menurut lo?”
