Aspek Legal Kepemilikan Apartment Sering Bikin Bingung
Sudah mulai marak di kota – kota besar tetapi pengembangan apartemen di Indonesia terbilang belum merata dan masih baru. Apartemen pertama di Jakarta menurut situs Property Bisnis adalah apartemen Jayakarta di Jakarta Barat yang dibangun pada tahun 1978. Sementara itu negara tetangga Singapura sudah mulai mendirikan apartemen di tahun 1960. Tidak jauh berbeda memang tetapi, karena keterbatasan lahan, perkembangan flat di Singapura jauh lebih pesat dibandingkan di Indonesia.
Karena itulah, saya ingin berbagi sedikit tentang jenis – jenis kepemilikan lahan apartemen di Indonesia. Saya saja yang seumur hidup kenyang dengan istilah pertanahan karena Ibu saya adalah seorang praktisi hukum, masih sering menggunakan istilah sertifikat untuk merujuk pada hak kepemilikan unit apartemen. Padahal, bentuk kepemilikan apartemen itu lebih rumit dibanding kepemilikan rumah.
Yang paling awal harus dipahami oleh Observer, yang sering disebut sebagai “sertifikat” itu adalah sertifikat “tanah”. Tidak ada sertifikat “bangunan”. Jadi, dalam hal Sertifikat Hak Milik (SHM) di mana diatasnya dibangun rumah, yang ada adalah sertifikat hak milik tanah di mana rumah tersebut dibangun.
SHM diberikan hanya kalau dimiliki perorangan. Apabila dimiliki oleh perusahaan atau organisasi, bukan individu, maka hanya dapat diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) oleh negara.
Nah, terkait dengan apartemen, status kepemilikan apartemen yang akan Observer beli atau sudah dibeli, tergantung pada status tanahnya. Apakah merupakan Tanah Negara, Tanah Hak Milik atau Tanah Pengelolaan. Status tanah hak milik menghasilkan HGB Hak Milik, Tanah Negara menghasilkan HGB Murni dan apabila statusnya adalah tanah pengelolaan, maka status pengelolaanya hanya HGB Hak Pengelolaan (HGB HPL).
HGB Hak Milik
Walaupun status HGB Hak Milik merupakan status yang paling aman karena tanah dimiliki developer. Tetapi, melihat persyaratan status Hak Milik diatas, hampir tidak ada pengembang yang memiliki status HGB Hak Milik, karena persyaratan memiliki HGB Hak Milik adalah individual sementara kebanyakan pengembang berbentuk perusahaan atau badan. Selain itu, dengan status tanah Hak Milik, maka untuk saat ini penjualan kepada warga asing masih belum dapat dilakukan. Oleh karena itu, banyak pengembang memilih untuk menggunakan status menjadi HGB Murni.
HGB Murni
Jenis lain adalah HGB Murni dimana dikarenakan tanah di mana bangunan itu awalnya dimiliki pengembang maka bentuk sertifikatnya adalah HGB. Untuk jenis ini, secara bertahap setelah proses pengalihan seluruh unit apartemen selesai ke pemilik, yang secara kolektif membentuk perhimpunan (P3SRS), maka sertifikat tanah yang dimiliki secara kolektif itu tetap HGB (tidak bisa SHM). Tetapi untuk masing-masing unit, sebagai bentuk “memiliki hak bagian dari” tanah HGB itu, maka ada sertifikat strata title yang disebut SHMSRS = Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun.
HGB Pengelolaan
Adalah tanah dimana developer hanya diberikan kuasa untuk membangun apartemen di tanah pihak ketiga. Nah, apabila Observer memiliki jenis kepemilikan ini, maka, pada saat Observer berminat untuk memperpanjang, menyewakan atau menjual hak Observer, harus mendapatkan persetujuan pemilik HPL terlebih dahulu. Jadi bukan tidak mungkin tetapi lebih ribet. Masalahnya lagi, karena sifatnya memberikan kuasa, banyak sekali kasus pemberian kuasa yang tumpang tindih. Karena itulah HGB Pengelolaan sering dianggap beresiko.
